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Praxismietvertrag – die teuerste Entscheidung nach dem Praxiskauf

Der Praxismietvertrag ist neben dem Praxiskauf die teuerste Entscheidung. Werden Mietverträge über viele Jahre abgeschlossen, erreicht die Miethöhe schnell den Kaufpreis. Auch rechtliche Probleme werden oft unterschätzt.

Der Praxismietvertrag ist neben dem Erwerb einer Praxis die teuerste Entscheidung beim Start in die Selbständigkeit. Wenn Mietverträge über fünf oder zehn Jahre abgeschlossen werden, erreicht die Miethöhe schnell den Kaufpreis der Praxis – wenn dann das Umfeld, die Nachbarn, die Barrierefreiheit oder der Schnitt der Räume nicht (mehr) stimmen, kann dies existentielle Folgen haben. Auch die rechtlichen Probleme eines Mietvertrages werden häufig unterschätzt. 

Wer schließt mit wem den Vertrag ab

Die erste große Schadensquelle findet sich bereits bei der Festlegung der Mietvertragsparteien. Wenn hier statt der Gemeinschaftspraxis als Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Gesellschafter genannt wird, ist dieser Alleinmieter – mit der Folge, dass die von den Krankenkassen genehmigten Räume als wesentliche Voraussetzung, um Geld zu verdienen, an diesem hängen. Kommt es zu Streit, sind die anderen Gesellschafter von ihm abhängig. Will ein Gesellschafter, der nicht Mieter ist, seinen Praxisanteil veräußern, bestehen für potentielle Erwerber erhebliche rechtliche Risiken, ob diese die Praxis in den Räumen fortführen können.

Wesentlich ist auch die Laufzeit des Mietvertrages. Der Standort und sein Umfeld, Parksituation, der Zugang zum öffentlichen Nahverkehr, die Größe der Räumlichkeiten sind wichtige Voraussetzungen, Patienten binden zu können, jede Veränderung birgt die Gefahr, Patienten zu verlieren. Zudem sind die räumlichen Anpassungen teuer und müssen daher die Investitionen gesichert werden. Sowohl Praxis als auch Vermieter haben deshalb ein Interesse an einer langen vertraglichen Bindung. Je länger diese ist, desto unflexibler ist man allerdings auch beim Wachstum der Praxis oder bei einer negativen Veränderung des Umfeldes. Aus Sicht des Mieters sollte es daher möglichst kurze Kündigungsfristen für ihn bei jahrelangem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts des Vermieters geben. Dies unterschreibt natürlich kein Vermieter. Sachgerecht sind Mietverträge über fünf Jahre mit Verlängerungsoptionen.

Kurze oder lange Laufzeit und Kündigungsfrist

In vielen Formularmietverträgen behält sich der Vermieter die Option vor, zur Umsatzsteuer „optieren“ zu können. Dies bedeutet letztlich, dass bei Optieren der Mietvertrag auf einen Schlag 19 % teurer wird, da der Therapeut seine Leistungen umsatzsteuerfrei erbringt und umsatzsteuerpflichtige Leistungen nicht gegenrechnen kann. Die Miete muss daher stets als Bruttomiete – im Sinne der Umsatzsteuer, nicht der Nebenkosten – vereinbart werden.

Vorsicht: Umsatzsteuer

Auch bei den Nebenkosten lauern viele Fallstricke. Häufig versucht der Vermieter sämtliche Nebenkosten auf den Mieter abzuwälzen, was in einigen Fällen zu horrenden Kosten, bspw. bei Betrieb von Fahrstühlen, führen kann. Beliebt sind s.g. „Öffnungsklauseln“. Dies bedeutet, dass der Vermieter einseitig zu Lasten des Vermieters weitere Nebenkosten abwälzen kann. Niemand sollte Verträge schließen, die eine Vertragspartei einseitig kündigen kann. Wichtig ist auch, dass der Vermieter die stete Verfügbarkeit und schnelle Reparatur von Aufzügen zusagt. Bleibt dies aus, kann die fehlende Barrierefreiheit zu großen Problemen mit den Krankenkassen führen.

Aufpassen bei Nebenkosten, Öffnungsklauseln und Betriebspflicht

In einigen Formularmietverträgen findet sich die Verpflichtung, dass die Praxis keine Betriebsferien machen darf. Eine solche Betriebspflicht mag für Läden in einem Einkaufszentrum sinnvoll sein, für eine Praxis ist sie jedoch gefährlich, weil ein Verstoß gegen diese Betriebspflicht zur Kündigung des Mietverhältnisses führen kann.


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