Fallstricke der Untervermietung
Vor Abschluss des Untermietvertrages sollte der Untermietende in den vollständigen Hauptmietvertrag Einsicht nehmen und sich nicht nur auf die Aussagen des Hauptmietenden verlassen, denn aus dem Hauptmietvertrag ergeben sich viele Pflichten, die auch der Untermietende zu beachten hat.
In jedem Fall muss der Untervermietende - d.h. der Hauptmietende - sicherstellen, dass der Vermietende mit der Untervermietung einverstanden ist. Anderenfalls kann dieser die Beendigung der Untervermietung verlangen und im schlimmsten Fall sogar das Hauptmietverhältnis kündigen. Die Zustimmung des Vermietenden zur Untervermietung sollte auch im Interesse des Untermietenden schriftlich eingeholt werden.
Verweigert der Vermietende die Zustimmung zur Untervermietung ohne hinreichenden Grund, kann der Hauptmietende das Mietverhältnis zwar kündigen (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB), aber dieses Recht ist für Praxisinhaber:innen natürlich recht nutzlos, verlieren sie doch damit ihre Praxisräume.
In jedem Fall sollte der Untermietvertrag schriftlich geschlossen werden, denn anderenfalls ist er mit einer Frist von einem halben Jahr zum Quartalsende kündbar (§§ 550, 578, 580a BGB) - die Folgen wären für den Untermietenden dramatisch.
Gerade bei Untermietverträgen müssen die (unter)vermieteten Räumlichkeiten genau bezeichnet werden, sowohl durch Nennung im Text des Untermietvertrages als auch durch zeichnerische Darstellung im Grundriss. Dabei wird man zwischen ausschließlich durch den Untermietenden genutzten Therapie- und Büroräumen und Mitnutzungen von Fluren, Toiletten und Küchen unterscheiden und dies entsprechend vertraglich festhalten müssen. Werden die Räume nicht genau genug bezeichnet, liegt wieder ein Verstoß gegen das Schriftformgebot vor und der Untermietvertrag kann viel zu früh gekündigt werden.
Die Verkehrssicherungspflichten sollte der Untermietende nur für die wenigen von ihm gemieteten Räume auf sich abwälzen lassen, die er oder sie auch tatsächlich nutzt. Bei nur mitgenutzten Flächen sollte klar geregelt sein, ob Hauptmietender oder Untermietender verantwortlich sind.
Der Hauptmietende haftet auch nach Erlaubnis zur Untervermietung gegenüber dem Vermietenden für alle Schäden, die der Untermietenden wenigstens fahrlässig verursacht hat (§ 540 Abs. 2 BGB).
Weiterhin ist darauf zu achten, dass Untermietvertrag und Hauptmietvertrag zeitlich synchron laufen. So darf der Untermietvertrag nicht länger laufen als der Hauptmietvertrag, kann doch der Hauptmietende den Untermietvertrag sonst nicht erfüllen und macht sich ggf. schadensersatzpflichtig. Auch die Kündigungsfristen des Untermietvertrages sollten - gerade für den Hauptmietenden als Untervermietenden - so gestaltet sein, dass er oder sie bei einem geplanten Auszug aus dem Objekt sowohl Vermietendem als auch Untermieteendem parallel kündigen kann. Schon deshalb sollte der Untermietende immer auch Einblick in den Hauptmietvertrag nehmen.
Im Untermietvertrag wird häufig Bezug genommen auf Klauseln des Hauptmietvertrages, etwa hinsichtlich von sog. Indexklauseln. Diese ermöglichen es dem Vermietenden, bei starker Inflation die Miete zu erhöhen. Der Untermietende sollte, schon um Streit mit dem Hauptmietenden zu vermeiden, auch dessen Indexklausel kritisch hinterfragen, denn wenn der Hauptmietende die Mieterhöhung akzeptiert, diese aber nicht auf den Untermietenden abwälzen kann, sind Spannungen vorprogrammiert.
Ein generelles Problem bei der Anmietung von Praxisflächen ist eine mögliche Umsatzsteuerpflicht. Grundsätzlich sind Vermietungen umsatzsteuerfrei. Für Praxisflächen kann der Vermietende jedoch oft zur Umsatzsteuer "optieren". Das bedeutet, dass auf die Miete noch 19 % Umsatzsteuer hinzukommen, d.h. die Miete wird fast ein Fünftel teurer. Denn Heilmittelerbringer:innen erbringen umsatzsteuerfreie Leistungen, sie berechnen keine Umsatzsteuer, erhalten diese aber, wenn sie selbst umsatzsteuerpflichtige Leistungen erhalten, auch nicht erstattet. Hier muss also geprüft werden, ob der Hauptmietende Umsatzsteuer auf die Miete zahlt.
In finanzieller wie praktischer Hinsicht sollte die Nebenkostenabrechnung betrachtet werden: Kann der Hauptmietende wirklich die Nebenkosten für die vom Untermieteende angemieteten Räume getrennt erfassen und ausweisen? Gibt es etwa für die Heizung eigene Thermostate?
Gerade bei Heilmittelpraxen ist stetes der Patientendatenschutz zu wahren. Der Hauptmietende als Untervermietender darf die untervermieteten Räume nicht ohne Weiteres betreten und keine Schlüssel hierfür behalten.
Daneben sollten natürlich auch beim Abschluss eines Untermietvertrages alle anderen Aspekte, die für den Abschluss von Mietverträgen gelten, beachtet werden.
Sollten durch den Untermietenden technische Geräte wie Kopierer, Telefonanlagen usw. mitgenutzt werden und sollen gemeinsame Empfangskräfte vorgehalten werden, sollte keine Untervermietung vereinbart werden. Dann ist eine Praxisgemeinschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts die bessere Wahl. Die Praxisgemeinschaft wird dann Mieterin der Praxisräume und Betreiberin der Einrichtungen; die Abrechnung der Mietanteile der einzelnen Gesellschafter erfolgt dann nicht über einen Untermietvertrag, sondern über die im Gesellschaftsvertrag der Praxisgemeinschaft vereinbarten Verteilungsschlüssel. Da bei Praxisgemeinschaften (und Gemeinschaftspraxen) diese selbst und nicht die einzelnen Gesellschafter Mieter werden, ist ein Gesellschafterwechsel gerade keine Gebrauchsüberlassung an Dritte, die der Zustimmung des Vermietenden bedürfte - denn die Gesellschaft als Mieterin ändert sich nicht.
Dr. Dr. Thomas Ruppel und sein Team beraten Heilmittelerbringer in allen rechtlichen Fragen. Die Rechtsanwaltskanzlei Dr. jur. Dr. rer. med. Ruppel erreichen Sie per Mail oder Telefon: 0451 29366-500.