Praxismietvertrag – die teuerste Entscheidung nach dem Praxiskauf

Der Praxismietvertrag ist neben dem Erwerb einer Praxis die teuerste Entscheidung beim Start in die Selbständigkeit. Wenn Mietverträge über fünf oder zehn Jahre abgeschlossen werden, erreicht die Miethöhe schnell den Kaufpreis der Praxis – wenn dann das Umfeld, die Nachbarschaft, die Barrierefreiheit oder der Schnitt der Räume nicht (mehr) stimmen, kann dies existentielle Folgen haben. Auch die rechtlichen Probleme eines Mietvertrages werden häufig unterschätzt. 

Wer schließt mit wem den Vertrag ab?

Die erste große Schadensquelle findet sich bereits bei der Festlegung der Mietvertragsparteien. Wenn hier statt der Gemeinschaftspraxis als Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein:e Gesellschafter:in genannt wird, ist diese:r Alleinmieter:in – mit der Folge, dass die von den Krankenkassen genehmigten Räume als wesentliche Voraussetzung, um Geld zu verdienen, an ihr oder ihm hängen. Kommt es zu Streit, sind die anderen Gesellschafter:innen von ihm oder ihr abhängig. Will ein:e Gesellschafter:in, der bzw. die nicht Mieter:in ist, seinen oder ihren Praxisanteil veräußern, bestehen für potentielle Erwerber erhebliche rechtliche Risiken, ob diese die Praxis in den Räumen fortführen können.

Kurze oder lange Laufzeit und Kündigungsfrist

Wesentlich ist auch die Laufzeit des Mietvertrages. Der Standort und sein Umfeld, Parksituation, der Zugang zum öffentlichen Nahverkehr, die Größe der Räumlichkeiten sind wichtige Voraussetzungen, um Patient:innen binden zu können. Jede Veränderung birgt die Gefahr, Patient:innen zu verlieren. Zudem sind räumliche Anpassungen teuer und Investitionen in dieser Richtung müssen gesichert werden. Sowohl Praxis als auch Vermieter:in haben deshalb ein Interesse an einer langen vertraglichen Bindung. Je länger diese ist, desto unflexibler ist man allerdings auch beim Wachstum der Praxis oder bei einer negativen Veränderung des Umfeldes. Aus Sicht der Mieter:innen sollte es daher möglichst kurze Kündigungsfristen für sie bei jahrelangem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts des Vermieters bzw. der Vermieterin geben. Dies unterschreibt natürlich kein:e Vermieter:in. Sachgerecht sind Mietverträge über fünf Jahre mit Verlängerungsoptionen.

Die Bezeichnung der Mietsache

Von erheblicher Bedeutung für die Wirksamkeit eines langlaufenden Gewerbemietvertrages ist die genaue Bezeichnung der angemieteten Flächen mit Grundrissplänen, in denen die Mietfläche peinlich genau umrandet wird. Diese Grundrisspläne sind fest mit dem Mietvertrag zu verbinden. Dies meint die körperliche Verbindung aller Vereinbarungen (also auch Mietvertrag mit jeder Ergänzungsvereinbarung) beispielsweise durch Tackern oder Ösen (nicht durch Büroklammern). Beide Vertragsparteien müssen dieselbe Vertragsurkunde unterzeichnen, Vertreter:innen - etwa bei einer Heilmittel-GmbH - müssen mit Vertreterzusatz unterzeichnen. Wird die Mietfläche hier falsch beschrieben, sind die langlaufenden Befristungen unwirksam, mit der Folge, dass der Mietvertrag von jeder Seite mit der gesetzlichen Frist von sechs Monaten gekündigt werden kann, § 580a BGB. Dies kann für die Praxis existenzbedrohend sein und erfreut auch finanzierende Banken, die natürlich auf langlaufenden Mietverträgen bestehen, nicht gerade.

Vorsicht: Umsatzsteuer

In vielen Formularmietverträgen behält sich der oder die Vermieter:in die Option vor, zur Umsatzsteuer „optieren“ zu können. Dies bedeutet letztlich, dass bei Optieren der Mietvertrag auf einen Schlag 19 % teurer wird, da der oder die Therapeut:in die Leistungen umsatzsteuerfrei erbringt und umsatzsteuerpflichtige Leistungen nicht gegenrechnen kann. Die Miete muss daher stets als Bruttomiete – im Sinne der Umsatzsteuer, nicht der Nebenkosten – vereinbart werden.

Aufpassen bei Nebenkosten, Öffnungsklauseln und Betriebspflicht

Auch bei den Nebenkosten lauern viele Fallstricke. Häufig versuchen Vermieter:innen sämtliche Nebenkosten auf die Mietenden abzuwälzen, was in einigen Fällen zu horrenden Kosten, bspw. bei Betrieb von Fahrstühlen, führen kann. Beliebt sind sogennante „Öffnungsklauseln“. Dies bedeutet, dass Vermieter:innen einseitig zu Lasten des Mietenden weitere Nebenkosten abwälzen kann. Darüber hinaus sollte niemand Verträge schließen, die eine Vertragspartei einseitig kündigen kann. Wichtig ist auch, dass der Vermieter die stete Verfügbarkeit und schnelle Reparatur von Aufzügen zusagt. Bleibt dies aus, kann die fehlende Barrierefreiheit zu großen Problemen mit den Krankenkassen führen. 

In einigen Formularmietverträgen findet sich die Verpflichtung, dass die Praxis keine Betriebsferien machen darf. Eine solche Betriebspflicht mag für Läden in einem Einkaufszentrum sinnvoll sein, für eine Praxis ist sie jedoch gefährlich, weil ein Verstoß gegen diese Betriebspflicht zur Kündigung des Mietverhältnisses führen kann.

Verkehrssicherungspflichten - Räumen, Fegen und Streuen

In vielen Mietverträgen werden die Verkehrssicherungspflichten, also das Räumen von Schnee, das Beseitigen von Eis, Laubfegen usw. auf den Mietenden übertragen. Rechtlich ist das zulässig, es sollte gut geprüft werden, ob dies sachgerecht ist, denn die kommunalen Winterdienstsatzungen sehen durchgehende Räum- und Streupflichten ab den frühen Morgenstunden und auch am Wochenende vor - dafür sind Sie als Inhaber:in dann auch rechtlich gegenüber Besuchern und Passanten verantwortlich. Natürlich dürfen Sie Ihre Verkehrssicherungspflichten wiederum weitergeben, etwa an ein Winterdienstunternehmen; an Ihrer rechtlichen Verantwortlichkeit ändert sich jedoch nichts. Gerade bei größeren Gewerbeobjekten, Praxisräumen in Einkaufszentren usw. muss darauf geachtet werden, dass die Verkehrssicherungspflichten nicht die allgemein zugänglichen Flächen betreffen, denn diese können sehr groß sein. 

Auf der anderen Seite gilt aber auch, dass es Ihnen nichts nützt, wenn der oder die Vermieter:in für die Verkehrssicherungspflichten verantwortlich ist, diesen aber nicht nachkommt und die ersten Patient:innen morgens die Praxis nicht (sicher) betreten können - dann wird doch wieder das Praxisteam zu Besen und Schneeschaufel greifen. Harte Verhandlungen über den Verbleib der Verkehrssicherungspflichten bei Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin sind daher nur sinnvoll, wenn aus Gesprächen mit anderen Mietenden deutlich geworden ist, dass der oder die Vermieter:in diesen Pflichten auch wirklich nachkommt.

Mehr zum Thema Verkehrssicherungspflichten erfahren Sie in unserem Beitrag "Sicher durch Herbst und Winter: Ihre Verkehrssicherungspflichten"

Fahrstuhl

Wenn die Praxis barrierefrei nur durch einen Fahrstuhl erreichbar ist, sollte geprüft werden, wie alt der Fahrstuhl ist. Bei den Mietvertragsverhandlungen sollte herausgefunden werden, wie es um dessen Wartung bestellt ist. Bei den dann verhandelten Klauseln sollten Sie dann darauf achten, dass bestimmte Reaktionszeiten für Fahrstuhlwartungen und Reparaturen vereinbart werden. Eine Mietminderung ist nicht hilfreich; was nützen Ihnen zum Beispiel zehn Prozent Mietminderung für einen Monat Ausfall des Fahrstuhls, wenn in Ihrer Physiotherapiepraxis ein erheblicher Anteil der Patient:innen die Praxisräume nicht mehr erreicht und daher der Umsatz wegfällt, der ja viel größer als die Miete ist? In den aller meisten Fällen wird Ihr:e Vermieter:in sich nicht auf eine Vereinbarung einlassen, wonach er oder sie den ausfallenden Umsatz zu ersetzen hat - daher ist hier Prävention entscheidend.

Rechtsformwechsel

In vielen Mietverträgen wird ein Rechtsformwechsel von der Zustimmung des Vermieters bzw. der Vermieterin abhängig gemacht. Dies ist dann sachgerecht, wenn eine für den oder die Vermieter:in schlechtere Rechtsform gewählt wird, etwa eine GmbH. Immer dann, wenn Ihr:e Vermieter:in sogar bessergestellt wird - etwa beim Wechsel in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts - gibt es keinen Grund, dem Vermieter bzw. der Vermieterin ein Zustimmungserfordernis einzuräumen. Denn er oder sie kann damit unmittelbar Einfluss auf die Gestaltung der Praxisstruktur nehmen.

Mieten oder kaufen - was ist besser?

Unabhängig von allen steuerlichen Vor- oder Nachteilen des Erwerbes einer Praxisimmobilie durch Sie als Inhaber:in (oder Ihre:n Ehegatt:in), ist eine Anmietung von Praxisräumen zumeist sinnvoller: Nur so kann vernünftig auf neue Praxiskonzepte, eine Ausweitung oder Verkleinerung des Praxisbetriebes reagiert werden. Schon die üblichen Zehn-Jahres-Mietverträge sind eine Herausforderung für die unternehmerische Planung. Praxisräume sollten immer mit genügend Puffer für neue Kolleg:innen und Mitarbeiter:inn geplant werden; Umzug und vor allem Umbau sind teurer, als einzelne Räume auch ggf. mehrere Jahre nicht zu nutzen. Wenn Sie eine Praxisimmobilie erworben haben und sich dann herausstellt, dass mehrere Mitarbeiter:innen lieber in Teilzeit - und natürlich nicht schichtweise, sondern Vormittags - arbeiten wollen, also mehr Fläche bei gleichbleibender Patientenzahl brauchen, gerät Ihre Praxis schnell an ihre Grenzen. Gleiches gilt, wenn die Praxis floriert und ausgeweitet werden soll, es wäre schade, wenn dies an zu kleinen Räumlichkeiten, an denen man auch noch zwanzig Jahre abbezahlt, scheitert.

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